不動産売却の処方箋

<< May 2012 >>

2012.05.14 Monday

既存住宅性能評価書交付実績の推移（国土交通省）

住宅性能表示制度の概要
　（1）住宅の性能表示のための共通ルールを設け、消費者による性能の相互比較を可能にする。
　（2）住宅の性能評価を客観的に行う評価機関を整備し、評価結果の信頼性を向上。
　（3）新築住宅については、評価機関が交付した評価書が契約内容とされることを原則とすることにより、表示された性能を実現。
　（4）性能評価された住宅に係る裁判外の紛争処理体制を整備し、紛争処理を円滑化・迅速化。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　制度運用開始
　　　　　　　　　　　　平成24年2月実績　　　からの交付実績
既存住宅　　　　　　　　　　　　16戸　　　　　　　2991戸
新築住宅　　　　　　　　　　21,622戸　　　　1,369,279戸
（建設住宅性能評価）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（国土交通省）

※住宅性能表示制度は平成12年4月1日に施行された『住宅の品質確保の促進等に関する法律』に基ずく制度です。

※
2010年住宅総数（総務庁統計局）57,586,000戸に対して累計合計でも約2.38％にしかなっていない現状です。

※
平成32年度までに中古住宅流通量の10％について、性能評価・表示が利用されることを目指すとされています。
（平成24年3月に国土交通省が公表した『中古住宅リフォームトータルプラン』の中で）

＜筆者の独り言＞

不動産売買（利害相反取引）をする時の大きな不安は、
『検査・保証』に関することだと思います。

性能評価書交付実績が飛躍的に増えるのに比例して、
中古住宅購入希望者も増えることでしょう。

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2012.05.07 Monday

24年4月頃の『米国不動産・中国不動産』

私たちは1991年（平成3年）のバブル崩壊から失われた21年の『痛い経験』を持っています。
リーマンショック（2008年9月）から約3年半が経過した米国と、
今まさに絶好調といわれる中国、

それぞれの不動産事情を時間をかけて定点観察していけば、
『痛い経験』を生かした日本の予測が可能になり、
将来の不動産計画の参考にできるかもしれません。
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日経とgooのビジネス情報サイト
（日本経済新聞朝夕刊その他の新聞記事情報）検索を使って
24年4月30日の検索窓に
＜米国　不動産＞と入れてクリックして出てきた見出しの概要は

●　米住宅価格指数、17カ月連続で低下（海外経済指標）　
●　米中古住宅販売、3月は2.6％減（海外経済指標）。　
●　米大手銀、融資増に陰り、1～3月、増益は1行のみ、住宅不振響く。

※　広島県の不動産公示価格はバブル崩壊以来21年連続で下落しています。　

―――

24年4月30日の検索窓に
＜中国　不動産＞と入れてクリックして出てきた見出しの概要は

●　中国企業、豪・ＮＺで牧場取得、ワハハや上海鵬欣、安全な製品確保。
●　中国企業、社債頼み鮮明、3月発行額、最高の525億ドル――償還滞れば金融リスク。
●　中国、住宅価格、前年割れ過半。
●　積水ハウス、瀋陽に住設工場「中国東北部、成長性に着目」
●　上海で高級老人ホーム、セコム、15年にも1号施設。

※中国もまだら模様に感じますが、
日本の企業の進出は強まっている様子です。
―――
　
世界同時不況時最安株価指数からの推移で国の比較をすると、

NYダウ
24年4月30日終値13228.31
21年3月6日（世界同時不況時）終値6626.94から約199％

香港ハンセン
24年4月30日終値20741.45
21年3月6日終値11921.52から約173％

日経平均
24年4月30日終値9520.89
21年3月10日終値7054.98から約134％

―――

＜筆者の独り言＞

24年4月28日　中国新聞1面トップに、

『大陸棚限界委員会が日本の大陸棚拡大認定
国土面積の82％相当』
という記事がありました。

久々に、
息苦しさが、
取り払われ、
爽快でした。

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2012.04.30 Monday

住宅取得等資金の贈与に係る非課税措置が拡充されました

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（Ｈ24改正）
（国土交通省）

概要
●　適用期限
Ｈ24．1／1～Ｈ26．12／31までの贈与が対象
●　非課税枠
　　　　　　    省エネ性又は　　　　　　　　　　　
　　　　　　    耐震性を満たす
贈与年　　　　住宅　　　　　　      左記以外の住宅
平成24年　　 1500万円　　　　　　 1000万円
平成25年　　 1200万円　　　　　　　700万円
平成26年　　 1000万円　　　　　　　500万円
●　対象
父母や祖父母などの直系尊属から、自己の居住の用に供する住宅の新築若しくは取得又は増改築等のための金銭
●受贈者要件や家屋要件を満たすことが条件になります。

※　実行前にかかりつけの税理士さんに相談確認してください。

＜筆者の独り言＞

『納税は国民の義務です』

かかりつけの専門家に相談して、
自分に当てはまる情報（特典）は、
積極的に取り入れていけばいいですね。

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2012.04.23 Monday

24年4月頃の不動産

不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。
日常の出来事と空気感が『需要動向の風向き』を作ります。

（毎月17日、日経各紙検索等による定点観察を続けています）
不動産価格の動向を推測するときに、少しでも役立てば幸いです。

―――――

平成24年4月17日にインターネットの日経各紙検索窓に
<不動産>と入れてクリックすると、下記のような見出し（概略）が並んでいる世相です。

●　ゴルフ場跡地にメガソーラー高知の荒川電工。　
●　住友不、都心で相次ぎ大型開発――こま切れの土地集約（注目戦略この一手）　
●　オフィス空室率、大阪・名古屋で低下、大型ビル、東京は上昇。
●　マンション賃料、2カ月ぶり低下、東京都内3月。
●　香港、再び不動産バブル懸念（ダイジェスト）　
―――

＜不動産　明るい＞と入れてクリックすると、

記事がありません。

―――

＜街角景気＞と入れてクリックすると、

●　3月4.4ポイント改善、近畿、上昇幅は全国最低。
東北、5ヵ月ぶり上昇。　

―――

＜24年4月頃のキーワード＞

●　関西電力大飯原発再稼働問題
●「尖閣3島東京都が購入」石原都知事発言

―――　

＜景気の先行指標　日経平均＞

●　2012年4月16日終値9470.64円
●　世界同時不況時（2009年3月10日終値7054.98円）から約34.2％上昇
●　先月3月16日から約6.5％下落
●　東日本大震災発生直近最安値（2011年3月15日8605.15円）から約10％上昇

※2012年3月14日終値がやっと1万円を超えましたが、4月4日また終値が1万円を割り込みました。

―――

＜筆者の独り言＞

思い通りにならない世の中ですが、

羽生善治さんも、石川遼君も共通したことを言われています、
『気持ちの強さとはつまり練習量だ』と。

素直に練習量を増やします。

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2012.04.16 Monday

中古住宅流通の今後

国土交通省　『中古住宅リフォームトータルプラン』の概要です。
平成24年3月27日
‐‐‐‐‐

＜日本の現状＞

●　住宅ストックは、平成20年時点で約5760万戸。
●　世帯数（約5000万世帯）を約15％上回っている。
●　量的には充足している。
●　全住宅流通量に占める中古住宅の流通シェア
日本　　　13.5％
アメリカ　77.6％
イギリス　88.8％
フランス　66.4％

※欧米では、一次取得者を中心に中古住宅を取得し、必要に応じてリフォームするというライフスタイルが一般的。

＜問題点＞

日本の滅失住宅の平均築後年数は約30年と欧米諸国と比較してかなり短く、資産価値も経年で大きく減少する傾向にある。

＜国の新成長戦略＞（平成22年6月1日閣議決定）

●　2020年までの市場規模（中古住宅流通・リフォーム市場）の倍増。

＜中古住宅流通市場の環境整備＞

●　平成32年度までに中古住宅流通量の10％について、性能評価・表示が利用されることを目指す。
●　インスぺクションと瑕疵保険の普及促進。

リフォーム瑕疵保険　
申し込み実績　12,965戸
H22.3．18～H24.2．29
大規模修繕瑕疵保険
申し込み実績　572棟
H21.12．18～H24.2．29

●　住宅履歴情報蓄積の取り組み促進。
●　住宅履歴情報・住宅性能評価・インスぺクション結果やリフォーム実施等による質の向上を建物評価に反映させることができる価格査定マニュアルの活用、普及促進を図る。
●　中古住宅の検査技術（非破壊検査）の開発。

‐‐‐‐‐

＜筆者の独り言＞

利害相反取引における『売主買主の不安・不満』を解消する取り組みの一つです。

一刻も早く実現される事を目指して、
私達も取り組みたいと思います。

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2012.04.09 Monday

『心構え』

将棋に関する本の中にこんな一節がありました。

「かつての名人で、対局場の仲居さんや観戦記者をあまねく味方にして、全ての仕切りを自分に有利にすることで、より確実に勝利するという『番外戦術』の達人がいた。」

＜勝ち続ける力＞（羽生善治・柳瀬尚紀　著）

―――

「好かれる」か「嫌われる」か、
「感じがいい」か「感じが悪い」か、

全ての始まりがここだとしたら、

「相手に聞こえていなくとも・・・・・・・」
「相手に見えていなくとも・・・・・・・・」
まず、自分を律する。

不動産売買仲介の世界でも、
仲介業者・売主・買主どの立場の人も、
共通に持つべき「心構え」の一つになると思います。

この先に、
「この買主さんに買って頂けてよかった」
「この売主さんに売って頂けてよかった」
という最高の取引があるのだと思います。
―――

＜筆者の独り言＞

約30年の仲介経験を振り返った時、
この「心構えを」感じた人の場合、
結果はもちろんのこと、
その後も幸運が付いて回っている様子、
を感じています。

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2012.04.02 Monday

24年3月頃の『米国不動産・中国不動産』

私たちは1991年（平成3年）のバブル崩壊から失われた21年の『痛い経験』を持っています。
リーマンショック（2008年9月）から約3年半が経過した米国と、
今まさに絶好調といわれる中国、

それぞれの不動産事情を時間をかけて定点観察していけば、
『痛い経験』を生かした日本の予測が可能になり、
将来の不動産計画の参考にできるかもしれません。
----------

日経とgooのビジネス情報サイト
（日本経済新聞朝夕刊その他の新聞記事情報）検索を使って
24年3月31日の検索窓に
＜米国　不動産＞と入れてクリックして出てきた見出しの概要は

●　米住宅、投資マネー呼ぶ、格安物件底値買い、昨年、全体の3割に迫る。
●　米中古住宅販売、2月は0.9％減（海外経済指標）。　
●　米銀、融資拡大傾向に、3か月連続2ケタ伸び、エネルギー関連けん引。
●　世界のオフィス回復一服、ロンドンや香港、賃料停滞、10～12月、米系不動産調べ。
※　
米国株は底を脱した様子ですが、
米国不動産はまだまだのようです。
―――

24年3月31日の検索窓に
＜中国　不動産＞と入れてクリックして出てきた見出しの概要は

●　膨張する中国財政（4）財源の中央集権化進む‐‐地方にしわ寄せ。（時事解析）
●　SOHO中国、上海で攻勢、商業施設の開発・分譲加速‐‐12年販売2倍目指す。
●　中国・不動産開発の泰成、カナダで202ヘクタール購入、富裕層の別荘・移住に。
●　中国、住宅価格上昇予想が急減。　　

※　「日本がいつか見たバブルの様相を感じます」、ソフトランディングを願っています。
―――
　
世界同時不況時最安株価指数からの推移で国の比較をすると、

NYダウ
24年3月30日終値13212.04　
21年3月6日（世界同時不況時）終値6626.94から約199％

香港ハンセン
24年3月30日終値20555.58
21年3月6日終値11921.52から約172％

日経平均
24年3月30日終値10083.56
21年3月10日終値7054.98から約142％

―――

＜筆者の独り言＞

『米国不動産の今』から感じることからも、
『中国不動産の今』から感じることからも、

日本は今、『勇気を出して次のステップへ行くべき時』
ではないかと感じています。

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2012.03.26 Monday

2012年地価公示の概要

●　2011 年の1年間の地価は、リーマンショック後における4年連続の下落となったが、下落率は縮小傾向を示した。

●　大震災の影響により、不動産市場は一時的に停滞したが、被災地を除き、比較的早期に回復傾向を示している。
一方、円高・欧州債務危機等の先行き不透明感による地価への影響もみられる。

＜全国＞
住宅地　－2.3％
商業地　－3.1％

＜広島市＞
住宅地　－2.1％（前年ー2.5％）
商業地　－3.0％（前年ー3.5％）

国土交通省

―――――

＜不動産所有者の地価下落時対策案＞
※打つ手が少ない時にこそ打てる対策があると思います。

●相続時精算課税制度を知って、子への資産移転をしておく時期にする。

●家歴書を作って、資産価値を高めておく時期にする。

●今より、換金性が高い不動産、収益性が高い不動産へ資産移転しておく時期にする。（不動産の二極化対策）

●空室不動産所有者は原因究明（適正家賃、適正設備仕様、適正募集形態）をして対策を打つ時期にする。
（年々、物件競争力が小さくなる現実への対策）

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＜筆者の独り言＞

広島県内地価21年連続下落という現実ですが、

「しあわせはいつもじぶんのこころがきめる」
（相田みつを）

去年に続き『明けない夜はない』と、
じぶんのこころにいいきかせます。

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2012.03.19 Monday

24年3月頃の不動産

不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。
日常の出来事と空気感が『需要動向の風向き』を作ります。

（毎月17日、日経各紙検索等による定点観察を続けています）
不動産価格の動向を推測するときに、少しでも役立てば幸いです。

―――――

平成24年3月17日にインターネットの日経各紙検索窓に
<不動産>と入れてクリックすると、下記のような見出し（概略）が並んでいる世相です。

●　マンション発売、首都圏、2月13％増、契約率も好調維持。
●　中小規模ビル・マンション、トーセイ、物件再生を拡大、首都圏中心で取得・販売。　
●　温首相、閉幕受け会見、「住宅価格、抑制続ける」（全人代2012）
　
―――

＜不動産　明るい＞と入れてクリックすると、

記事がでてきません。

―――

＜街角景気＞と入れてクリックすると、

●　円高修正に期待感、2月街角景気、2カ月ぶり上昇。　

―――

＜24年3月頃のキーワード＞

●　東日本大震災1年（34万人なお避難）　
●　がれき処理文書要請（首相名）　
●　米、韓ＦＴＡ発効（5年で9割超関税撤廃）　

―――　

＜景気の先行指標　日経平均＞

●　2012年3月16日終値10129.83円
●　世界同時不況時（2009年3月10日終値7054.98円）から約43.5％上昇
●　先月2月17日から約7.9％上昇
●　東日本大震災発生直近最安値（2011年3月15日8605.15円）から約17.7％上昇

※2012年3月14日終値がやっと1万円を超えました。

―――

＜筆者の独り言＞

思い通りにならない世の中ですが、

『しあわせはいつもじぶんのこころがきめる』
相田みつを

この言葉を
かみしめて、
『こうできる自分でありたい』と念じ、
今日も過ごします。

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2012.03.12 Monday

24年1月1日時点地価動向　地価の下落止まる兆し（国土交通省）

東日本大震災から1年、

犠牲になられた方々のご冥福をお祈りします。
一刻も早い復興をお祈りし続けています。

―――

※ 国土交通省四半期ごとの全国主要都市150地点の地価動向からの抜粋です。（24年2月22日公表分）

概要
＜全国＞の推移
150地区の内　
上昇地区　前回11→16へ増加
横ばい　　前回61→70へ増加
下落地区　前回78→64へ減少

※　上昇または横ばいを示す地区が86と全体の57％（前回48％）を占めた。　

＜広島＞の推移

第2四半期　　　第3四半期　　第４四半期　
＜白島住宅系＞　　　　　　　　　　　
横ばい　　　　　　下落　　　　下落（0％超3％未満）　
＜紙屋町商業系＞　　      　　
下落（0％超3％未満）    下落（同）　　　　　　下落（同）　
広島駅南商業系　　　
下落（同）            下落（同）　　　　下落（同）　

＜地元不動産関係者の声の概要＞
●　白島
：新規大規模マンションの売れ行きは好調。
：二次取得者・郊外から市内中心部への移転・女性が通常よりも多い等が特徴。
●　紙屋町
：市場に大きな変化はなく、不安定要素を抱えながらの現状維持。
●　広島駅南
：駅前再開発に対する期待感は高まっている。
：進学塾の出店需要は根強い。
：都心とともに駅周辺でもホテル市況は厳しい状況。
―――――

平成24年2月26日の中国新聞見出しに
●ＡＩＪ年金資金消失
●中間貯蔵施設原発事故前の地価で取得　環境省検討　
●ＮＹ円81円台前半　7カ月ぶり安値水準

などがある世相の頃です。

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㈱ランディックコーポレーション